რა არის ქონების შეფასება და რატომ არის საჭირო?

თუ თქვენ ფლობთ ბიზნესს ან აქტივს, შეიძლება გსმენიათ ტერმინის „შეფასების“ შესახებ. მაგრამ, რა არის შეფასება და რატომ არის ეს მნიშვნელოვანი? ამ ბლოგ–პოსტში ჩვენ განვმარტავთ თუ რა არის შეფასება, რატომ შეიძლება დაგჭირდეთ საშემფასებლო მომსახურება და რა განსხვავებაა შემფასებელსა და ფინანსურ აუდიტორს შორის.

შეფასება არის შეფასების ობიექტის საბაზრო ღირებულების დადგენის პროცესი. შეფასების ობიექტი შეიძლება იყოს როგორც აქტივი, ისე ბიზნესი. საბაზრო ღირებულების შეფასება შესაძლებელია თუ შეფასების ობიექტს აქვს აქტიური ბაზარი. საბაზრო ღირებულების გარდა სხვა ღირებულებებიც არსებობს, თუმცა ამაზე მოგვიანებით გიამბობთ. ძირითადად, საბაზრო ღირებულების შეფასება ხორციელდება. მნიშვნელოვანია იმის გათვალისწინება, რომ შეფასება არ არის ზუსტი მეცნიერება, არამედ იგი დაფუძნებულია კონკრეტულ მიდგომებზე, პრინციპებზე და  შემფასებლის ობიექტურ განსჯაზე. მაგალითად, ერთმა შემფასებელმა იგივე აქტივი შესაძლებელია შეაფასოს სხვა ღირებულებით, ხოლო მეორემ სხვა ღირებულება მიიღოს, თუმცა ამ ღირებულებებს შორის სხვაობა გონივრული უნდა იყოს. ძირითადად, დასაშვებია 10-15% იანი სხვაობა აქტივის ტიპის და სპეციფიკის გათვალისწინებით. შესაბამისად, თუ ერთმა შემფასებელმა, პირობითად, აქტივი 5000 ლარად შეაფასა ხოლო მეორემ კი 1000 ლარად, ეს უკვე გადამოწმებას საჭიროებს. ამ შემთხვევაში შესაძლებელია მოწვეული იქნას მესამე შემფასებელი რათა ორივე შეფასების ანგარიში გადაამოწმოს და საკუთარი შედეგი დააფიქსიროთ. შესაძლებელია რომ რომელიმე შემფასებელს შეცდომა ჰქონდეს დაშვებული კალკულაციის პრიცესში ან მეთოდოლოგია იყოს ხარვეზიანი.

რაში შეიძლება დაგჭირდეთ შეფასება? არსებობს მრავალი მიზეზი რის გამოც შესაძლოა თქვენი ბიზნესისა თუ აქტივის ღირებულების დადგენა დაგჭირდეთ, მაგალითად: 

• გსურთ ბიზნესის წილის / აქტივის შეძენა ან გაყიდვა და მოლაპარაკებების საწარმოებლად რეალური ღირებულების დადგენა გსაჭიროებათ; 
• გსურთ ინვესტორებისგან ან კრედიტორებისაგან კაპიტალის მოზიდვა და გადაწყვიტეთ რომ აჩვენოთ, თუ რა ღირს თქვენი ბიზნესი ან აქტივი; 
• გსურთ შერწყმა სხვა ბიზნესთან და გინდათ გუდვილის თანაფარდობის პროგნოზირება;
• გსურთ სწორად გადაიხადოთ გადასახადები ან დაიცვათ რეგულაციები და თქვენი ბიზნესის ან აქტივის ღირებულება შესაბამის ორგანოებს უნდა წარუდგინოთ;
• გსურთ თქვენი ქონების თქვენს მემკვიდრეებზე მემკვიდრეობით გადაცემის პროცესის დაგეგმვა; 
• გსურთ თქვენს თანამშრომლებს ან პარტნიორებს აქციების ოფციონები მიანიჭოთ თქვენი ბიზნესის ან აქტივის ღირებულების საფუძველზე.  
• გსურთ დაადგინოთ თქვენი სტრატეგიული პოზიციონერება და თქვენი ბიზნესის თუ აქტივის ღირებულება კონკურენტებისას შეადაროთ;
• აწარმოებთ სასამართლო დავას და გსურთ რომ თქვენი ბიზნესის ან აქტივის ღირებულება, მტკიცებულების სახით გამოიყენოთ.

ამასთანავე შესაძლოა არსებობდეს არაერთი სხვა ფაქტორი, რომელიც საშემფასებლო მომსახურების საჭიროებას წარმოშობს.

როგორ ხდება შეფასების ობიექტის შეფასება? შეფასების სხვადასხვა მიდგომა არსებობს, რომელიც დამოკიდებულია მიზნობრიობაზე და იმაზე თუ რომელი ღირებულების დადგენა ან/და შეფასება უნდა მოხდეს. არსებული მიდგომებიდან სამი ყველაზე გავრცელებული მიდგომაა:

– საბაზრო მიდგომა: ეს მიდგომა ადარებს თქვენი ბიზნესის ან აქტივის ღირებულებას შესადარის ანალოგებთან, რომლებიც გაიყიდა ან ივაჭრება ბაზარზე. შემდგომ, გარკვეული შესწორებების საფუძველზე დგინდება საბაზო ღირებულება. შეფასების სტანდარტების მიხედვით, საბაზრო მიდგომა ითვლება საბაზრო ღირებულების ყველაზე სანდო დადგენის საშუალებად და მას როგორც წესი ყველაზე მაღალი შეწონვის კოეფიციენტი ენიჭება თუ აქტივს აქტიური ბაზარი აქვს. 

– შემოსავლების მიდგომა: ეს მიდგომა თქვენი ბიზნესის ან აქტივის ღირებულებას მისი მოსალოდნელი მომავალი ფულადი ნაკადების საფუძველზე აფასებს. ხდება მომავალი ფულადი ნაკადების პროგნოზირება გარკვეული მეთოდოლოგიის გამოყენებით და შემდგომ საბაზრო ღირებულება დგინდება.

– დანახარჯების მიდგომა: ამ მიდგომის მიხედვით, თქვენი ბიზნესის ან აქტივის ღირებულება ჩანაცვლების ან რეპროდუქციის ღირებულების საფუძველზე დგინდება. მაგალითად, წმინდა აქტივების (NAV) მეთოდით ფასდება კომპანიის საბაზრო ღირებულება და ჩანაცვლების ან რეპროდუქციის ღირებულების მეთოდით აქტივი ფასდება. ჩანაცვლების და რეპროდუქციის ღირებულებები მსგავსია თუმცა არის განსხვავება მათ შორის, რაზეც შემდეგში გიამბობთ.  

ვის შეუძლია შეფასების განხორციელება? შეფასება არ არის მარტივი ამოცანა, რომლის გაკეთებაც ყველას ხელეწიფება. ეს მოითხოვს სპეციალიზებულ ცოდნას, უნარებს და გამოცდილებას. ასევე, საქართველოს კანონმდებლობის მიხედვით, შეფასების დასკვნა ვალიდურია მხოლოდ მაშინ როდესაც ის მომზადებულია აკრედიტირებული ორგანოს მიერ შესაბამისი კვალიფიკაციის მქონე სერთიფიცირებული შემფასებელის მიერ.

ხშირად, შემფასებელს მოიხსენიებენ როგორც აუდიტორს და შეფასების ანგარიშს აუდიტის ანგარიშთან აიგივებენ. ეს არასწორია, რადგან ფინანსური ანგარიშგების აუდიტი, ასევე საგადასახადო აუდიტი და შეფასება რადიკალურად განსხვავებული მიმართულებებია. შეფასების განხორციელება ფინანსური ანგარიშგების აუდიტორის, ან საგადასახადო აუდიტორის მოვალეობა და პრეროგატივა არ გახლავთ, მეტიც, მათ ასეთი სამუშაოს შესრულებისთვის შესაბამისი უფლებამოსილება, კვალიფიკაცია, უნარები, ცოდნა და გამოცდილება არ გააჩნიათ. 

ფინანსური ანგარიშგაბის აუდიტი გულისხმობს ორგანიზაციის ფინანსური ანგარიშგებისა და ანგარიშგების ნაშთების, ასევე ფინანსური ანგარიშგების შესაბამისი ელემენტების გენერირებასთან დაკავშირებული კონტროლების, ბიზნეს პროცესების დამოუკიდებელ, ობიექტურ შემოწმებას, აუდიტორის მოსაზრების გამოთქმას და აუდიტორის ანგარიშის შედგენას. ფინანსური ანგარიშგების აუდიტის ძირითადი მიზანია მოსაზრება გამოთქვას აუდიტის ობიექტის მიერ წარმოდგენ ფინანსურ ინფორმაციაზე, რაც ხელს უწყობს შესაბამისი ფინანსური ჩანაწერების სიზუსტის, სისრულის, სისწორის, ასევე სხვა კრიტერიუმების დამოუკიდებელ და ობიექტურ შეფასებას შესაბამის საბუღალტრო პრინციპებთან და მარეგულირებელი კანონმდებლობის შესაბამის მოთხოვნებთან მიმართებით. აუდიტორები იკვლევენ ფინანსურ მონაცემებს, ატარებენ შესაბამის ტესტირებებს, ძირითად აუდიტორულ თუ ანალიზური პროცედურებს და ფინანსური ანგარიშგების შესაბამის მუხლებთან, ან ელემენტებთან მიმართებით არსებითი უზუსტობის რისკებს აფასებენ, აფასებენ ასევე  თაღლითობით ან შეცდომით გამოწვეული უზუსტობის რისკებს და მათ გავლენას ფინანურ ანგარიშგებაში ასახულ ინფორმაციაზე, მათ შორის ფინანსური აღრიცხვის საერთაშორისო სტანდარტების მოთხოვნებიდან გადახვევის თვალსაზრისით. ამასთანავე იმ შემთხვევაში როდესაც ფინანსური ანგარიშგების აუდიტის პროცესში, შესაბამისი კრიტერიუმების მოთხოვნებიდან გამომდინარე სხვადასხვა აქტივების გადაფასების საჭიროება დგება, ფინანსური აუდიტორი ვალდებულია წამოწიოს შესაბამისი საკითხები რათა გადაფასებასთან დაკავშირებული სამუშაო კვალიფიციურად იქნას შესრულებული, რიგ შემთხვევებში პროფესიონალი შემფასებელის მიერ.

საგადასახადო აუდიტი გულისხმობს, ქვეყნის შესაბამისი საგადასახადო კანონმდებლობით გათვალისწინებული გადასახადების ბიზნესის მიერ სწორად გამოანგარიშების და ბიუჯეტში სწორად გადახდის შემოწმებას და ისიც ისევე როგორც ფინანსური ანგარიშგების აუდიტი, შეფასებისაგან განსხვავებულ მიმართულებას წარმოადგენს. ამასთანავე აღსანიშნავია რომ აქაც ისევე როგორც ფინანსური ანგარიშგების აუდიტის პროცესში ხშირია შემთხვევები როდესაც დასაბეგრი ბაზის გამოანგარიშებისათვის, კვალიფიციური შემფასებლის მიერ შესაბამისი ღირებულების დადგენა აუცილებელი ხდება. 

მეორეს მხრივ, შემფასებელი, რომელიც  შესაბამისი კომპანიის შეფასების განყოფილებაში ან აღნიშნული პროფილთს ფუნცქიონირებად გარე საშემფასებლო ფირმაში მუშაობს, ყურადღებას ამახვილებს აქტივების, ბიზნესის ან ინვესტიციების ღირებულების განსაზღვრაზე. პროფესიონალ შემფასებლებს აქვთ შეფასების მეთოდოლოგიების, ბაზრის დინამიკისა და ინდუსტრიის სპეციფიური ფაქტორების სიღრმისეული ცოდნა. ისინი ყოვლისმომცველ ანალიზს ახორციელებენ, სხვადასხვა ფაქტორების გათვალისწინებით, ისეთების როგორიც არის: ბაზრის ტენდენციები, ფულადი ნაკადები, რისკები და შესადარებელი გარიგებები. მათი გამოცდილება მათ საშუალებას აძლევთ შეაფასონ როგორც მატერიალური, ასევე არამატერიალური აქტივები, მათ შორის ინტელექტუალური საკუთრება. შემფასებლები მნიშვნელოვან როლს ასრულებენ კომპანიების შერწყმის და შეძენის დროს განხორციელებულ საინვესტიციო შეფასებებში, ასევე შესაბამისი დავების გადაწყვეტის პროცესში, რადგან მათი შეფასებები გადაწყვეტილების მიღებისა და მოლაპარაკებების საფუძველს იძლევა.  

იმ შემთხვევაში თუ შეფასებასთან დაკავშირებულ რომელიმე საკითხებზე, კითხვა გაგიჩნდებათ, დაგვიკავშირდით. კრესტონ ჯორჯიას შეფასების განყოფილების მაღალკვალიფიციური შემფასებელი ექპერტები უსასყიდლოდ გაგიწევენ კონსულტაციას შეფასებასთან დაკავშირებულ ნებისმიერ საკითხზე.