2026 წლის მაისის თვის განმავლობაში
საქართველოს საგადასახადო კანონმდებლობაში შესული ცვლილებები
Kreston Georgia აგრძელებს საგადასახადო კანონმდებლობაში შესული ცვლილებებისა და სიახლეების მიმოხილვას. ამჯერად გთავაზობთ 2026 წლის მაისის თვეში შესული საკანონმდებლო სიახლეების მიმოხილვას.
სარჩევი
1. ცვლილებები საქართველოს ფინანსთა მინისტრის ბრძანებებში
1.1.სამშენებლო კომპანიებისთვის ბარტერული ოპერაციების დღგ-ით დაბეგვრის წესი იცვლება – ცვლილება №195 საჯარო გადაწყვეტილებაში
1.2. სახელმწიფო სუბსიდიების დაბეგვვრასთან დაკავშირებით ახალი №142 საჯარო გადაწყვეტილება გამოიცა
1.3. ფიზიკური პირის მიერ უძრავ ქონებასთან დაკავშირებული აქტივის მიწოდების დაბეგვრასთან დაკავშირებით ახალი №143 საჯარო გადაწყვეტილება გამოიცა
1.ცვლილებები საქართველოს ფინანსთა მინისტრის ბრძანებებში
1.1. სამშენებლო კომპანიებისთვის ბარტერული ოპერაციების დღგ-ით დაბეგვრის წესი იცვლება – ცვლილება №195 საჯარო გადაწყვეტილებაში
2026 წლის 19 მაისს გამოქვეყნდა ცვლილება საქართველოს ფინანსთა მინისტრის №195 საჯარო გადაწყვეტილებაში, რომელიც ბარტერული ოპერაციების ფარგლებში უძრავი ქონების მიწოდების დღგ-ით დაბეგვრას ეხება. ცვლილება განსაკუთრებით მნიშვნელოვანია დეველოპერული სექტორისთვის, სამშენებლო კომპანიებისა და იმ ბიზნესებისთვის, რომლებიც მიწის სანაცვლოდ უძრავ ქონებას ან შერეულ (ფულად და არაფულად) ანაზღაურებას იყენებენ.
ცვლილება პირდაპირ ეხება ე.წ. „შერეულ ბარტერებს“, სადაც ანაზღაურება ხდება როგორც გადაცემული ფართებით, ისე დამატებითი ფულადი კომპონენტით, რითაც ფაქტობრივად სწორდება წინასწარ გადაწყვეტილებაში მანამდე არსებული ხარვეზი რომელიც სამშენებლო კომპანიების მიერ მიღებული მიწის ნაკვეთის საბაზრო ფასიდან, გადახდილი თანხის გამოკლებისას უარყოფითი დასაბეგრი ბაზის წარმოქმნის შემთხვევას ეხება.
რა იყო ძველი წესი? აქამდე არსებული რედაქციით, თუ სამშენებლო კომპანია ფიზიკური პირისგან იღებდა მიწას, სანაცვლოდ კი აძლევდა აშენებული ფართების ნაწილს და დამატებით ასევე უხდიდა ფულს, დღგ-ით დასაბეგრი ბაზა ითვლებოდა მხოლოდ მიღებული მიწის საბაზრო ღირებულებით (დღგ-ის გარეშე), ფულადი ანაზღაურების გამოკლებით. ანუ, რამდენიც იყო სანაცვლოდ მიღებული მიწის საბაზრო ფასი, იმას აკლდებოდა ფულადი ანაზღაურების ნაწილი და ასე ითვლებოდა დღგ, მიუხედავად იმისა, რა ფასზე თანხმდებოდნენ მხარეები.
პრობლემა: პრაქტიკაში ხშირი იყო შემთხვევები, როდესაც დამოუკიდებელი ექსპერტის/შემფასებლის მიერ დადგენილი მიწის „საბაზრო ფასი“ მკვეთრად ჩამოუვარდებოდა მხარეთა შორის რეალურად შეთანხმებულ გარიგების ეკონომიკურ ღირებულებას. ასევე, საგადასახადო ორგანოსა და ბიზნესს შორის ჩნდებოდა დავა რეალური დასაბეგრი ბაზის შესახებ.
რა შეიცვალა?
ახალი რედაქციით, თუ ადგილი აქვს შერეულ ბარტერს (ფულადი და არაფულადი ფორმით ანაზღაურება) და თუ კომპეტენტური შემფასებლის დასკვნით დადგენილი მიწის საბაზრო ფასი ნაკლებია მხარეთა შორის რეალურად შეთანხმებულ გარიგების ფასზე, დღგ-ით დასაბეგრი თანხის განსაზღვრისას შესაძლებელია გამოყენებულ იქნეს არა ექსპერტის მიერ განსაზღვრული საბაზრო ფასი, არამედ მხარეთა შორის შეთანხმებული გარიგების ფასი. ეს წესი მოქმედებს იმ პირობით, თუ ერთდროულად სახეზეა სამი პირობა:
- გარიგება დადებულია თავისუფალი კონკურენციისა და დამოუკიდებლობის პირობებში;
- მხარეები ეკონომიკურად დამოუკიდებლები იყვნენ;
- არ იკვეთება ფასის ხელოვნური მანიპულაციის (გაზრდის ან შემცირების) მცდელობა.
იმ შემთხვევაში თუ გარიგების ფასი ნაკლებია მიღებული მიწის ნაკვეთის საბაზრო ფასზე დღგ-ით დაბეგვრისთვის ძველი წესი გამოიყენება.
პრაქტიკული მაგალითი: ძველი და ახალი დაბეგვრის მოდელი დეველოპერმა ფიზიკური პირისგან ჩაიბარა მიწა. მხარეები შეთანხმდნენ, რომ გარიგების ჯამური ეკონომიკური ფასია 1 100 000 ლარი. აქედან დეველოპერი ფიზიკურ პირს დამატებით უხდის 700 000 ლარს ნაღდ ფულს, ხოლო დარჩენილ წილს ფარავს ბინებით. კომპეტენტური შემფასებლის დასკვნით კი, მიღებული მიწის ნაკვეთის საბაზრო ღირებულება — 600 000 ლარი.
| ძველი წესით
(მხოლოდ საბაზრო ფასით) |
ახალი წესით
(გარიგების ფასით) |
|
| ამოსავალი წერტილი | მიწის საბაზრო ფასი: 600 000 | გარიგების ფასი: 1 100 000 |
| ფულადი კომპონენტის გამოკლება | 600 000 – 700 000 | 1 100 000 – 700 00 |
| დღგ-ით დასაბეგრი ბაზა | უარყოფითი ბაზა | 400 000 |
შენიშვნა:
აღნიშნული ცხრილი ეხება შემთხვევას როდესაც გარიგების ფასი აღემატება მიღებული მიწის საბაზრო ფასს.
ვინაიდან გარიგების ფასი (1 100 000 ლარი) აღემატება მიწის საბაზრო ფასს (600 000 ლარს) და ფასის ხელოვნური შეცვლის გარემოებები არ იკვეთება, დღგ-ით დასაბეგრი თანხა არის 400 000 ლარი (1 100 000 − 700 000) და არა საბაზრო ფასი _ (600 000 ლარი), როგორც ეს საჯარო გადაწყვეტილების ცვლილებამდე არსებული რედაქციით იყო განსაზღვრული.
ამასთან თუ გარიგების ფასი არ აღემატება მიღებული მიწის ნაკვეთის საბაზრო ფასს, ამ შემთხვევაში დღგ-ით დასაბეგრი თანხის განსაზღვრისას გამოიყენება ძველი მიდგომა.
ცვლილება ამოქმედდა გამოქვეყნებისთანავე, ანუ 2026 წლის 19 მაისიდან.
ცვლილების შესახებ დეტალური ინფორმაცია იხილეთ ბმულზე:
https://www.matsne.gov.ge/ka/document/view/6866086?publication=0
1.2. სახელმწიფო სუბსიდიების დაბეგვვრასთან დაკავშირებით ახალი №142 საჯარო გადაწყვეტილება გამოიცა
2026 წლის 15 მაისს გამოქვეყნდა საქართველოს ფინანსთა სამინისტროს ახალი №142 საჯარო გადაწყვეტილება – “სახელმწიფოს მიერ განხორციელებული ან მხარდაჭერილი ცალკეული ოპერაციების დღგ-ით დაბეგვრის საკითხების შესახებ”. საჯარო გადაწყვეტილება ორ უმნიშვნელოვანეს საგადასახადო საკითხს არეგულირებს:
- როდის არ ითვლება საჯარო უწყების საქმიანობა ეკონომიკურ საქმიანობად დღგ-ის მიზნებისთვის;
- რა შემთხვევაში ექვემდებარება სუბსიდიის თანხა დღგ-ით დაბეგვრას.
როდის არ იბეგრებიან საჯარო სუბიექტები დღგ-ით?
საქართველოს საგადასახადო კოდექსის 158-ე მუხლის მიხედვით, სახელმწიფო ხელისუფლების/მუნიციპალიტეტის ორგანოს ან საჯარო სამართლის იურიდიული პირის (სსიპ) საქმიანობა არ მიიჩნევა ეკონომიკურ საქმიანობად და მიღებული შემოსავალი არ ექვემდებარება დღგ-ით დაბეგვრას, თუ ერთდროულად სრულდება ორი პირობა:
- იგი მოქმედებს როგორც სახელმწიფო ორგანო და ახორციელებს საჯარო სამართლით მისთვის დელეგირებულ უფლებამოსილებას, მიუხედავად იმისა, დაწესებულია თუ არა ამისთვის რაიმე საფასური ან მოსაკრებელი ;
- აღნიშნული საქმიანობა არ შედის ჩამონათვალში, რომელიც კერძო სექტორთან კონკურენციას იწვევს. ასეთ საქმიანობებს კი მათ შორის მიეკუთვნება ისეთ საქმიანობას, როგორიცაა: ტელესაკომუნიკაციო მომსახურება, ენერგორესურსებისა და წყლის მიწოდება, მგზავრთა ტრანსპორტირება, პორტებისა და აეროპორტების მომსახურება, სარეკლამო, ტურისტული ან საზოგადოებრივი კვების საქმიანობა და სხვა
ფინანსთა სამინისტრო ხაზს უსვამს, რომ მხოლოდ ის საქმიანობა ჩაითვლება არაეკონომიკურ საქმიანობად, რომელიც სპეციალური საჯარო სამართლებრივი რეჟიმით რეგულირდება და რომლის განხორციელებაც, ფაქტობრივად, სახელმწიფოს პრეროგატივაა. ამასთან, გადაწყვეტილება განმარტავს, რომ რიგ შემთხვევებში საჯარო უწყების საქმიანობა მაინც ჩაითვლება ეკონომიკურ საქმიანობად, განსაკუთრებით მაშინ, როდესაც მსგავსი საქმიანობის განხორციელება კერძო სექტორსაც შეუძლია და დაბეგვრისგან გათავისუფლებამ შესაძლოა კონკურენციის დარღვევა გამოიწვიოს.
როდის არ იბეგრება სახელმწიფო სუბსიდიები დღგ-ით? სსკ-ის 164-ე მუხლის მიხედვით, დღგ-ით დასაბეგრი თანხა არის საქონლის მიწოდების/მომსახურების გაწევის სანაცვლოდ მიღებული/მისაღები ანაზღაურება დღგ-ის გარეშე, საქონლის/მომსახურების ფასთან პირდაპირ დაკავშირებული სუბსიდიის ჩათვლით.
ფინანსთა სამინისტრო განმარტავს, რომ სუბსიდია თავისთავად ავტომატურად არ წარმოადგენს დღგ-ით დასაბეგრ თანხას. გადამწყვეტია, უკავშირდება თუ არა სუბსიდია კონკრეტული საქონლის ან მომსახურების ფასს.
- სუბსიდია დაიბეგრება დღგ-ით, თუ:
- იგი წარმოადგენს საქონლის ან მომსახურების ანაზღაურების ნაწილს;
- პირდაპირ არის დაკავშირებული საქონლის/მომსახურების ფასთან;
- სუბსიდიის მიზანია საბოლოო მომხმარებლისთვის ფასის შემცირება;
- სუბსიდიის ოდენობა დამოკიდებულია მიწოდებული საქონლის ან მომსახურების მოცულობაზე.
პრაქტიკული მაგალითი: კომპანია ყიდის საქონელს, რომლის საბაზრო ფასი (დღგ-ის გარეშე) არის 1200 ლარი. სახელმწიფო ამ საქონელს ასუბსიდირებს 200 ლარით. მომხმარებელი ადგილზე იხდის მხოლოდ 1000 ლარს.
საგადასახადო შედეგი: მიმწოდებლისთვის დღგ-ით დასაბეგრი ბაზა იქნება სრული ღირებულება — 1200 ლარი და მოთხოვნის შემთხვევაში, საგადასახადო ანგარიშ-ფაქტურა გამოიწერება მომხმარებელზე სრულ დასაბეგრ თანხაზე, მიუხედავად იმისა, რომ თანხის ნაწილი გადახდილია მესამე პირის მიერ. ამასთანავე, დასაბეგრ პირს უფლება აქვს სრულად ჩაითვალოს შეძენისთვის გადახდილი/გადასახდელი დღგ, თუ საქონელი/მომსახურება გამიზნულია ან გამოიყენება დღგ-ით დასაბეგრი ოპერაციის განხორციელებისთვის.
- სუბსიდია არ დაიბეგრება დღგ-ით, თუ იგი გაიცემა კომპანიის საოპერაციო ხარჯების დასაფარად, საჯარო ფუნქციის შესასრულებლად ან ზოგადი სტიმულირებისთვის და ის გავლენას არ ახდენს კონკრეტული პროდუქტის სარეალიზაციო ფასზე. ასეთ შემთხვევებს მიეკუთვნება, მაგალითად:
- სამეცნიერო კვლევების დაფინანსება;
- გარემოსდაცვითი პროექტები;
- დასაქმების ხელშეწყობის პროგრამები;
- ინოვაციური საქმიანობის სტიმულირება.
დამატებითი განმარტება: მნიშვნელოვანია, რომ სუბსიდია არ უნდა ჩაითვალოს საქონლის/მომსახურების ფასთან პირდაპირ დაკავშირებულად მხოლოდ იმ საფუძვლით, რომ იგი ამცირებს მიმწოდებლის საქმიანობის ხარჯებს ან აუმჯობესებს მის ფინანსურ მდგომარეობას. ფასთან პირდაპირი კავშირი არსებობს მხოლოდ მაშინ, როდესაც სუბსიდიასა და კონკრეტულ მიწოდებას შორის დადგენილია პირდაპირი კავშირი, მათ შორის, როდესაც სუბსიდიის ოდენობა დამოკიდებულია საქონლის მიწოდების/მომსახურების გაწევის მოცულობაზე და სუბსიდია წარმოადგენს მიწოდების ანაზღაურების ნაწილს. ამასთან, გადამწყვეტია ოპერაციის ეკონომიკური შინაარსი და არა კომპანიაში სახელმწიფოს წილობრივი მონაწილეობა.
ცვლილება ამოქმედდა გამოქვეყნებისთანავე, ანუ 2026 წლის 15 მაისიდან.
ცვლილების შესახებ დეტალური ინფორმაცია იხილეთ ბმულზე:
https://matsne.gov.ge/ka/document/view/6863215?publication=0
1.3. ფიზიკური პირის მიერ უძრავ ქონებასთან დაკავშირბული აქტივის მიწოდების დაბეგვრასთან დაკავშირებით ახალი №143 საჯარო გადაწყვეტილება გამოიცა
2026 წლის 15 მაისს გამოქვეყნდა საქართველოს ფინანსთა სამინისტროს ახალი №143 საჯარო გადაწყვეტილება, რომელიც ფიზიკური პირის მიერ აქტივის მიწოდების შედეგად მიღებული შემოსავლის საშემოსავლო გადასახადით დაბეგვრის საკითხებს განმარტავს. გადაწყვეტილება მიზნად ისახავს არსებული პრაქტიკის დაზუსტებას და არეგულირებს ოთხ ძირითად საკითხს:
- ცალკეულ შემთხვევებში, ფიზიკური პირის მიერ აქტივის მიწოდების შედეგად მიღებული ნამეტი შემოსავლის დაბეგვრის საკითხებს;
- უძრავი ქონების, საცხოვრებელ ბინად/სახლად მიჩნევისთვის აუცილებელ კრიტერიუმებს;
- აქტივის, საკუთრებაში ფლობის 2 წლიანი ვადის და მიწოდების მომენტის განსაზღვრის წესს;
- აქტივის მიწოდების შედეგად მიღებული ნამეტი შემოსავლის განსაზღვრის წესს.
უძრავი ქონების ნამეტი შემოსავლის საშემოსავლო გადასახადით დაბეგვრისა და განთავისუფლების ზოგადი წესები ზოგადად საგადასახადო კანონმდებლობის მიხედვით ფიზიკური პირების საშემოსავლო გადასახადით დაბეგვრის განაკვეთია 20%, თუმცა პირის მიერ საცხოვრებელი ბინის/სახლის (მასზე დამაგრებული მიწით) მიწოდებისას მიღებული ნამეტი შემოსავლების დაბეგვრა საშემოსავლო გადასახადის 5%-იანი განაკვეთით ხორციელდება. აღნიშნულიდან გამომდინარე ფიზიკური პირის მიერ:
- ბინის ან სახლის რეალიზაცია ნამეტით 5%-იანი განაკვეთით იბეგრება;
- კომერციული ფართის, ცარიელი მიწის ნაკვეთისა ან/და სხვა სახის აქტივის მიწოდება კი 20%-იანი განაკვეთით.
აღნიშნულის მიუხედავად ნამეტი შემოსავალი შესაძლოა სრულად განთავისუფლდეს საშემოსავლო გადასახადისგან, ქვემოთ მითითებულ შემთხვევებში:
- ბინისა/სახლის ნამეტით რეალიზაციის შემთხვევაში გათავისუფლებისთვის საკმარისია შეძენიდან 2 წლის შემდეგ მიწოდება.
- სხვა სახის უძრავი ქონების მიწოდების შემთხვევაში კი გათავისუფლებისთვის აუცილებელია როგორც 2 წლის შემდეგ მიწოდება, ასევე აქტივის მიწოდებამდე უკანასკნელი 2 წლის განმავლობაში მისი ეკონომიკური საქმიანობისთვის გამოყენების ფაქტის არ არსებობა.
კრიტერიუმები, რომელთა დაკმაყოფილების შემთხვევაში უძრავი ქონება ჩაითვლება „საცხოვრებელ ბინად/სახლად” გადაწყვეტილება უფრო მკაფიოდ განსაზღვრავს, როდის განიხილება უძრავი ქონება საცხოვრებელ ბინად ან სახლად და როდის – სხვა ტიპის აქტივად. ამ განმარტებას კი პრაქტიკული მნიშვნელობა აქვს, რადგან საცხოვრებელი ქონების რეალიზაციაზე მოქმედებს განსხვავებული საგადასახადო რეჟიმი.
კერძოდ კი, შეგახსენებთ, რომ ზოგადი წესით დადგენილი საშემოსავლო გადასახადის განაკვეთი არის 20%. ხოლო, საცხოვრებელი ბინის/სახლის და მასზე დამაგრებული მიწის მიწოდებისას მიღებული ნამეტი იბეგრება საშემოსავლო გადასახადის 5%-იანი განაკვეთით. ამასთან, საშემოსავლო გადასახადისგან თავისუფლდება 2 წელზე მეტი ვადით საკუთრებაში არსებული საცხოვრებელი ბინის (სახლის) მასზე დამაგრებული მიწით რეალიზაციით მიღებული ნამეტი, ასევე, 2 წელზე მეტი ვადით საკუთრებაში არსებული აქტივის მიწოდებით მიღებული ნამეტი, გარდა შემთხვევისა, როდესაც აქტივი მიწოდებამდე გამოყენებული იყო ეკონომიკურ საქმიანობაში.- ამასთან, ეკონომიკურ საქმიანობაში გამოყენებად არ განიხილება ფასიანი ქაღალდის/წილის მხოლოდ ფლობა დივიდენდის/პროცენტის მიღების მიზნით. ასევე, აქტივის ეკონომიკურ საქმიანობაში გამოყენება მხედველობაში არ მიიღება, თუ მისი ეკონომიკურ საქმიანობაში გამოყენების დასრულების მომენტიდან მის მიწოდებამდე გასულია 2 წელი.
უძრავი ქონების ტიპის განსაზღვრისას, მნიშვნელოვანია მარეგისტრირებელი ორგანოს შესაბამისი ჩანაწერი, თუმცა საბოლოო შეფასებისთვის, გადამწყვეტია ქონების ფაქტიური ფუნქციური დანიშნულება. შესაბამისად, უძრავი ქონება მიიჩნევა საცხოვრებელ ბინად/სახლად, თუ იგი ერთობლივად აკმაყოფილებს შემდეგ კრიტერიუმებს:
ა) წარმოადგენს დამოუკიდებელ ერთეულს – შესაძლებელია მისი ინდივიდუალურად იდენტიფიცირება და რეგისტრირებულია უძრავი ქონების რეესტრში. უძრავი ქონება დამოუკიდებელ ერთეულად მიიჩნევა იმ შემთხვევაშიც, როდესაც იგი რეგისტრირებულია ერთ საკადასტრო კოდად და იმყოფება თანასაკუთრებაში, თუ საკუთრების ობიექტი თავისი დანიშნულებით წარმოადგენს ერთიან საცხოვრებელ ერთეულს;
ბ) განკუთვნილია საცხოვრებლად გამოყენებისთვის – უძრავი ქონება თავისი სტატუსითა და დანიშნულებით წარმოადგენს საცხოვრებელ ერთეულს. აღნიშნული კრიტერიუმი ვრცელდება როგორც დასრულებულ, ისე მშენებარე ობიექტებზე, თუ ობიექტი თავისი პროექტითა და ხელშეკრულებით განსაზღვრული დანიშნულებით წარმოადგენს საცხოვრებელ ბინას/სახლს. ქონების ფაქტიური ტექნიკური მდგომარეობა (მათ შორის, კარკასის მდგომარეობა, დაუმთავრებლობა, დროებითი გამოუსადეგრობა ან ავარიული მდგომარეობა) თავისთავად არ გამორიცხავს მის საცხოვრებელ ბინად/სახლად დაკვალიფიცირებას.
საცხოვრებელი ბინის/სახლის შემადგენელ ნაწილად, ასევე ჩაითვლება, მასთან ფუნქციურად დაკავშირებული დამხმარე ფართობი (მათ შორის, სხვენი, სარდაფი ან სხვა), თუ იგი უზრუნველყოფს ან აუმჯობესებს ბინის/სახლის საცხოვრებლად გამოყენების პირობებს და არ გამოიყენება დამოუკიდებელი არასაცხოვრებელი ან ეკონომიკური დანიშნულებით;
გ) უზრუნველყოფილია ან შეიძლება უზრუნველყოფილი იყოს საბაზისო საინჟინრო კომუნიკაციებით – უძრავ ქონებას აქვს ან შეიძლება ჰქონდეს წვდომა აუცილებელ საინჟინრო კომუნიკაციებთან (ელექტროენერგია, წყალი, კანალიზაცია და სხვა). აღნიშნული კრიტერიუმი ფასდება ქონების ადგილმდებარეობისა და ტიპის გათვალისწინებით და არ მოითხოვს ყველა კომუნიკაციის ერთდროულად არსებობას;
დ) არ წარმოადგენს სხვა საქმიანობის ფუნქციურ ნაწილს – უძრავი ქონება არ არის ისეთი ობიექტის განუყოფელი ნაწილი, რომელსაც თავისი არსით არ აქვს საცხოვრებელი დანიშნულება.
მნიშვნელოვანი დაზუსტება: საცხოვრებელი ბინის/სახლის დროებით სხვა დანიშნულებით გამოყენება (მათ შორის, გაქირავება შემოსავლის მიღების მიზნით) ან საცხოვრებელი ბინის/სახლის გამოყენება სამეწარმეო საზოგადოების რეგისტრირებულ იურიდიულ მისამართად, თავისთავად არ ცვლის მის საცხოვრებელ ხასიათს, თუ ობიექტი თავისი ტექნიკური და ფუნქციური ნიშნებით წარმოადგენს საცხოვრებელ ერთეულს. აგრეთვე, მიუხედავად ობიექტის ტიპისა, მეწარმე ფიზიკური პირის მიერ სამეწარმეო საქმიანობის ფარგლებში აქტივის მიწოდება, არ განიხილება საცხოვრებელი ბინის/სახლის რეალიზაციად, თუ ასეთი მიწოდება ხორციელდება სისტემატური და ორგანიზებული საქმიანობის ფარგლებში.
რა ჩაითვლება „სხვა აქტივად” და რა „საცხოვრებელ ბინად/სახლად“? სასტუმროს ინფრასტრუქტურის ფარგლებში არსებული ფართობის მიწოდება – სასტუმროს ნომერი, როგორც წესი, წარმოადგენს სასტუმროს ინფრასტრუქტურის ნაწილს, გამოიყენება დროებითი განთავსებისთვის, ფუნქციონირებს მხოლოდ სასტუმროს სისტემის ფარგლებში, რის გამოც, იგი არ განიხილება საცხოვრებელ ბინად, მიიჩნევა სხვა აქტივად.
წინარე ხელშეკრულებით მიღებული უფლების მიწოდება – წინარე ხელშეკრულებით მიღებული უფლების მიწოდებისას, მიწოდების საგანი არის უფლება და არა უძრავი ქონება. შესაბამისად, ოპერაცია არ განიხილება საცხოვრებელი ქონების მიწოდებად.
მშენებარე ბინის/სახლის მიწოდება – მშენებარე ბინა/სახლი განიხილება საცხოვრებელ ბინად/სახლად, თუ იგი თავისი პროექტითა და დანიშნულებით წარმოადგენს საცხოვრებელ ერთეულს და შემძენს გადაეცემა მისი საცხოვრებლად გამოყენებისთვის საჭირო ყველა ძირითადი უფლება, მიუხედავად იმისა, დასრულებულია თუ არა ობიექტის მშენებლობა ან მიღებულია თუ არა იგი ექსპლუატაციაში.
როგორ განისაზღვრება 2-წლიანი ფლობის ვადა სპეციფიკურ შემთხვევებში? საკუთარი ძალებით აშენებული საცხოვრებელი ბინის/სახლის მიწოდება – საკუთარი ძალებით აშენებული საცხოვრებელი ბინის/სახლის მიწოდებისას, ფლობის ვადა აითვლება იმ მომენტიდან, როდესაც იგი დარეგისტრირდა როგორც უძრავი ქონება. მაგალითად, თუ პირმა თავად ააშენა საცხოვრებელი ბინა/სახლი და მალევე გაყიდა, ნამეტი შემოსავალი 5%-ით დაიბეგრება, ხოლო თუ 2 წელი გასულია საკუთრების წარმოშობიდან – საერთოდ გათავისუფლდება.
მიწის სანაცვლოდ მიღებული საცხოვრებელი ბინის/სახლის მიწოდება – თუ ფიზიკურმა პირმა მიწის სანაცვლოდ მიიღო უძრავი ქონება, რომელიც აკმაყოფილებს საცხოვრებელი ბინის/სახლის კრიტერიუმებს და შემდგომ განახორციელა მისი მიწოდება, შეძენის ფასად მიიჩნევა მიწის საბაზრო ღირებულება მისი გადაცემის მომენტში. ამასთანავე, მიწის სანაცვლოდ მიღებული ბინის/სახლის გაყიდვისას 2-წლიანი ვადა არ უნდა აითვალოს მიწის შეძენის დღიდან, რადგან ბინა/სახლი ახალი აქტივია და მისი ფლობის ვადა აითვლება იმ დღიდან, როცა მასზე საკუთრება წარმოიშვა.
მემკვიდრეობის შემთხვევაში კანონი საშუალებას აძლევს ახალ მესაკუთრეს დაამატოს წინა მესაკუთრის ფლობის პერიოდი. კერძოდ, აქტივის საკუთრებაში ფლობის 2-წლიანი ვადის ათვლის მიზნისთვის, გაითვალისწინება ფიზიკური პირის მიერ და იმ მამკვიდრებლის/მჩუქებლის საკუთრებაში ფლობის ვადა ჯამურად, რომლის I რიგის მემკვიდრეც არის ეს ფიზიკური პირი. შესაბამისად, შესაძლებელია I რიგის მემკვიდრემ ქონება მიღებიდან მალევე გაყიდოს და მაინც ისარგებლოს შეღავათით, თუ მამკვიდრებელი და მემკვიდრე, ჯამურად მას ორ წელზე მეტი ხნის განმავლობაში ფლობდნენ.
აქტივის გაყოფა ან გაერთიანება – კანონი პირდაპირ მიუთითებს, რომ მარეგისტრირებელ ორგანოში უფლებრივად ერთ საგნად რეგისტრირებული აქტივის გაყოფის შემთხვევაში მიღებული აქტივის საკუთრებაში ფლობის 2-წლიანი ვადა აითვლება გაყოფამდე არსებული აქტივის საკუთრებაში ფლობის თარიღიდან. ამასთან, თუ ორი ან მეტი აქტივი ერთიანდება და მათგან ერთი ორ წელზე მეტი ხნის განმავლობაში იყო საკუთრებაში, ხოლო მეორე – ნაკლები, თითოეული აქტივი დამოუკიდებლად ფასდება.
ცვლილება ამოქმედდა გამოქვეყნებისთანავე, ანუ 2026 წლის 15 მაისიდან.
ცვლილების შესახებ დეტალური ინფორმაცია იხილეთ ბმულზე:
https://matsne.gov.ge/ka/document/view/6863267?publication=0
შპს კრესტონ ჯორჯია
მმართველი პარტნიორი დავით პაპიაშვილი
საგადასახადო აუდიტის დეპარტამენტის ხელმძღვანელი რუსუდან ჭაბუკიანი