ფიზიკური პირის მიერ ბინისა და სახლის რეალიზაციიდან მიღებული ნამეტი შემოსავლის დაბეგვრასთან დაკავშირებით საჯარო გადაწყვეტილება გამოიცა
2026 წლის 14 მაისს გამოქვეყნდა და გამოქვეყნებისთანავე ამოქმედდა საქართველოს ფინანსთა სამინისტროს ახალი №143 საჯარო გადაწყვეტილება, რომელიც ფიზიკური პირის მიერ უძრავი ქონების მიწოდების შედეგად მიღებული შემოსავლის საშემოსავლო გადასახადით დაბეგვრის საკითხებს განმარტავს. გადაწყვეტილება მიზნად ისახავს ორაზროვანი საკითხების დაზუსტებასა და ერთიანი პრაქტიკის ჩამოყალიბებას ისეთი სახის საკითხებზე როგორიცაა:
– უძრავი ქონების მიწოდებიდან მიღებული ნამეტი შემოსავალის საშემოსავლო გადასახადის 5%-იანი და 20%-იანი განაკვეთების გამოყენება.
– 2 წლის შემდეგ უძრავი ქონების მიწოდებისას საშემოსავლო გადასახადისგან გათავისუფლებისთვის შესაძლებლობა, ასეთ მიწოდებამდე უძრავი ქონების გაქირავების ან სხვა სახით ეკ. საქმიანობაში გამოყენების შემთხვევაში.
– ნამეტი შემოსავლის გაანგარიშება (მოხდება თუ არა აქტივის შექმნასთან, დასრულებასთან ან გაუმჯობესებასთან უშუალოდ დაკავშირებული ხარჯების გათვალისწინება).
– შეღავათის მიზნებისთვის 2 წლიანი ვადის გადათვლის წესი უძრავი ქონების სხვადასხვა ფორმით მიწოდებისას (მაგ. გაერთიანების ან გაყოფის შემდგომი მიწოდებისას).
უძრავი ქონების ნამეტი შემოსავლის საშემოსავლო გადასახადით დაბეგვრისა და განთავისუფლების ზოგადი წესები
ზოგადად საგადასახადო კანონდებლობის მიხედვით ფიზიკური პირების საშემოსავლო გადასახადით დაბეგვრის განაკვეთია 20%, თუმცა პირის მიერ საცხოვრებელი ბინის/სახლის (მასზე დამაგრებული მიწით) მიწოდებისას მიღებული ნამეტი შემოსავლების დაბეგვრა საშემოსავლო გადასახადის 5%-იანი განაკვეთით ხორციელდება. აღნიშნულიდან გამომდინარე ფიზიკური პირის მიერ:
1. ბინის ან სახლის რეალიზაცია ნამეტით 5%-იანი დაიბეგრება.
2. კომერციული ფართის, ცარიელი მიწის ნაკვეთისა ან/და სხვა სახის აქტივის მიწოდება კი 20%-იანი განაკვეთით.
აღნიშნულის მიუხედავად ნამეტი შემოსავალი შესაძლოა სრულად განთავისუფლდეს საშემოსავლო გადასახადისგან, ქვემოთ მითითებულ შემთხვევებში:
- ბინისა/სახლის ნამეტით რეალიზაციის შემთხვევაში გათავისუფლებისთვის საკმარისია შეძენიდან 2 წლის შემდეგ მიწოდება.
- სხვა სახის უძრავი ქონების მიწოდების შემთხვევაში კი გათავისუფლებისთვის აუცილებელია როგორც 2 წლის შემდეგ მიწოდება, ასევე აქტივის მიწოდებამდე უკანასკნელი 2 წლის განმავლობაში მისი ეკონომიკური საქმიანობისთვის გამოყენების ფაქტის არ არსებობა.
კრიტერიუმები, რომელთა დაკმაყოფილების შემთხვევაში უძრავი ქონება ჩაითვლება „საცხოვრებელ ბინად/სახლად”?
მიუხედავად იმისა რომ ზემოთ ხსენებული საკანონმდემბლო ნორმა საჯარო გადაწყვეტილების გამოცემამდეც არსობდა, იყო მრავალი სახის ორაზროვნება იმასთან დაკავშირებით თუ როდის განიხილება უძრავი ქონება საცხოვრებელ ბინად/სახლად და როდის – სხვა ტიპის აქტივად, რაც ერთის მხრივ საშემოსავლო გადასახადის განაკვეთზე ახდენდა გავლენას (5% თუ 20%), მეორეს მხრივ კი ე.წ. 2 წლიანი საგადასხადო შეღავათის გამოყენების შესძლებლობაზე (მაგ. გაქირავების ფაქტის შემთხვევაში).
უძრავი ქონების ტიპის განსაზღვრისას, მნიშვნელოვანია მარეგისტრირებელი ორგანოს შესაბამისი ჩანაწერი, თუმცა საბოლოო შეფასებისთვის, გადამწყვეტია ქონების ფაქტიური ფუნქციური დანიშნულება. შესაბამისად, უძრავი ქონება მიიჩნევა საცხოვრებელ ბინად/სახლად, თუ იგი ერთობლივად აკმაყოფილებს შემდეგ კრიტერიუმებს:
ა) წარმოადგენს დამოუკიდებელ ერთეულს – შესაძლებელია მისი ინდივიდუალურად იდენტიფიცირება და რეგისტრირებულია უძრავი ქონების რეესტრში. უძრავი ქონება დამოუკიდებელ ერთეულად მიიჩნევა იმ შემთხვევაშიც, როდესაც იგი რეგისტრირებულია ერთ საკადასტრო კოდად და იმყოფება თანასაკუთრებაში, თუ საკუთრების ობიექტი თავისი დანიშნულებით წარმოადგენს ერთიან საცხოვრებელ ერთეულს;
ბ) განკუთვნილია საცხოვრებლად გამოყენებისთვის – უძრავი ქონება თავისი სტატუსითა და დანიშნულებით წარმოადგენს საცხოვრებელ ერთეულს. აღნიშნული კრიტერიუმი ვრცელდება როგორც დასრულებულ, ისე მშენებარე ობიექტებზე, თუ ობიექტი თავისი პროექტითა და ხელშეკრულებით განსაზღვრული დანიშნულებით წარმოადგენს საცხოვრებელ ბინას/სახლს. ქონების ფაქტიური ტექნიკური მდგომარეობა (მათ შორის, კარკასის მდგომარეობა, დაუმთავრებლობა, დროებითი გამოუსადეგრობა ან ავარიული მდგომარეობა) თავისთავად არ გამორიცხავს მის საცხოვრებელ ბინად/სახლად დაკვალიფიცირებას.
საცხოვრებელი ბინის/სახლის შემადგენელ ნაწილად, ასევე ჩაითვლება, მასთან ფუნქციურად დაკავშირებული დამხმარე ფართობი (მათ შორის, სხვენი, სარდაფი ან სხვა), თუ იგი უზრუნველყოფს ან აუმჯობესებს ბინის/სახლის საცხოვრებლად გამოყენების პირობებს და არ გამოიყენება დამოუკიდებელი არასაცხოვრებელი ან ეკონომიკური დანიშნულებით;
გ) უზრუნველყოფილია ან შეიძლება უზრუნველყოფილი იყოს საბაზისო საინჟინრო კომუნიკაციებით – უძრავ ქონებას აქვს ან შეიძლება ჰქონდეს წვდომა აუცილებელ საინჟინრო კომუნიკაციებთან (ელექტროენერგია, წყალი, კანალიზაცია და სხვა). აღნიშნული კრიტერიუმი ფასდება ქონების ადგილმდებარეობისა და ტიპის გათვალისწინებით და არ მოითხოვს ყველა კომუნიკაციის ერთდროულად არსებობას;
დ) არ წარმოადგენს სხვა საქმიანობის ფუნქციურ ნაწილს – უძრავი ქონება არ არის ისეთი ობიექტის განუყოფელი ნაწილი, რომელსაც თავისი არსით არ აქვს საცხოვრებელი დანიშნულება.
აქედან გამომდინარე ფიზიკური პირის მიერ ბინის ან სახლის რეალიზაცია ნამეტით (რომელიც ზემოთ ხსენებულ წინაპირობებს სრულად აკმაყოფილებს) საშემოსავლო გადასახადის 5%-იანი განაკვეთით დაიბეგრება, ხოლო ასეთი ქონების 2 წლის შემდეგ მიწოდებისას კი საშემოსავლო გადასახადისგან სრულად განთავისუფდება ასეთი ქონების უკანასკნელი 2 წლის განმავლობაში გაქირავების შემთხვევაშიც კი.
მნიშვნელოვანი დაზუსტება: საცხოვრებელი ბინის/სახლის დროებით სხვა დანიშნულებით გამოყენება (მათ შორის, გაქირავება შემოსავლის მიღების მიზნით) ან საცხოვრებელი ბინის/სახლის გამოყენება სამეწარმეო საზოგადოების რეგისტრირებულ იურიდიულ მისამართად, თავისთავად არ ცვლის მის საცხოვრებელ ხასიათს, თუ ობიექტი თავისი ტექნიკური და ფუნქციური ნიშნებით წარმოადგენს საცხოვრებელ ერთეულს. აგრეთვე, მიუხედავად ობიექტის ტიპისა, მეწარმე ფიზიკური პირის მიერ სამეწარმეო საქმიანობის ფარგლებში აქტივის მიწოდება, არ განიხილება საცხოვრებელი ბინის/სახლის რეალიზაციად, თუ ასეთი მიწოდება ხორციელდება სისტემატური და ორგანიზებული საქმიანობის ფარგლებში.
ამასთან მშენებარე ბინის/სახლის მიწოდება – მშენებარე ბინა/სახლი განიხილება საცხოვრებელ ბინად/სახლად, თუ იგი თავისი პროექტითა და დანიშნულებით წარმოადგენს საცხოვრებელ ერთეულს და შემძენს გადაეცემა მისი საცხოვრებლად გამოყენებისთვის საჭირო ყველა ძირითადი უფლება, მიუხედავად იმისა, დასრულებულია თუ არა ობიექტის მშენებლობა ან მიღებულია თუ არა იგი ექსპლუატაციაში.
რა ჩაითვლება „სხვა აქტივად” და რა „საცხოვრებელ ბინად/სახლად“ ?
საჯარო გადაწყვეტილების მიხედვით სხვა სახის აქტივად ითვლება ქვემოთ მითითებული ქონება, რაც იმაზე მიანიშნებს რომ ასეთი აქტივის ნამეტით რეალიზაცია საშემოსავლო გადასახადის 20%-იანი განაკვეთით უნდა დაიბეგროს, ხოლო 2 წლის შემდეგ მიწოდების შემთხვევაში კი საშემოსავლო გადასახადისგან განთავისუფლებლება მაინც არ მოხდება თუ აქტივი უკანასკნელი 2 წლის განმავლობაში ეკ. საქმიანობაში გამოიყენებოდა.
საჯარო გადაწყვეტილების მიხედვით ასეთ აქტივებს მიეკუთვნება:
- სასტუმროს ინფრასტრუქტურის ფარგლებში არსებული ფართობის მიწოდება – სასტუმროს ნომერი, როგორც წესი, წარმოადგენს სასტუმროს ინფრასტრუქტურის ნაწილს, გამოიყენება დროებითი განთავსებისთვის, ფუნქციონირებს მხოლოდ სასტუმროს სისტემის ფარგლებში, რის გამოც, იგი არ განიხილება საცხოვრებელ ბინად, მიიჩნევა სხვა აქტივად. გამოდის რომ ასეთი აპარტამენტის 10 წლის შემდეგ მიწოდების შემთხვაშიც კი, საშემოსავლო გადასახადის 20%-იანი განაკვეთით დაბეგვრა მაინც მოხდება, თუ ქონების გაყიდვამდე უკანასკნელი 2 წლის განმავლობაში გაქირავების ფაქტის დადგენა მოხდება.
- სამეწარმეო საქმიანობის ფარგლებში უძრავი ქონების მიწოდება – გადაწყვეტილების მიხედვით თუ პირს წინასწარ აქვს განსაზღვრული ბინის ან სახლის სამეწარმეო საქმიანობის ფარგლებში მიწოდება, ასეთი ქონება ბინად/სახლად არ განიხილება და მისი დაბეგვრა იმავე ფორმით მოხდება როგორც არასაცხოვრებელი უძრავი ქონების (მაგ. კომერციული ფართის) დაბეგვრა ხდება. აღნიშნული გულისხმობს ასეთი ბინისა და სახლის 20%-იანი განაკვეთით დაბეგვრას და 2 წელის შემდგომი მიწოდების შემთხვევაშიც გადასახადისგან გათავისუფლების გამორიცხვას, თუ ასეთი ქონების ეკ. საქმიანობაში გამოყენების ფაქტი დადასტურდება.
- წინარე ხელშეკრულებით მიღებული უფლების მიწოდება – მხოლოდ წინარე ნასყიდობის ხელშეკრულებით მიღებული ბინის შეძენის უფლების, ასეთივე ხელშერკულებით მიწოდებისას, მიწოდების საგანი არის უფლება და არა უძრავი ქონება. შესაბამისად საჯარო გადაწყვეტილების მიხედვით ოპერაცია არ განიხილება საცხოვრებელი ქონების მიწოდებად, რაც გულისხმობს მისი 20%-იანი განაკვეთით დაბეგვრას (განთვისუფლების არ არსებობის შემთხვევაში). აღსანიშნავია რომ აღნიშნული მიდგომა არ გამოიყენება მშენებარე ფორმით რეგისტრირებული ბინის/სახლის მიწოდების მიმართ.
- სხვა სახის არასაცხოვრებელი უძრავი ქონების მიწოდება – მაგ. კომერციული ფართი, სასაწყობო ფართი და სხვა.
რა ითვლება უძრავი ქონების რეალიზაციიდან მიღებულ ნამეტ შემოსავლად?
გამოცემული საჯარო გადაწყვეტილების მიხედვით ნამეტი შემოსავალი აღნიშნული ოპერაციების შემთხვევაში განისაზღვრება აქტივის მიწოდების ფასსა და მისი შეძენის ფასს შორის სხვაობით. ამასთან დამატებით ზუსტდება რომ ნამეტის განსაზღვრისას შეძენის ფასში გაითვალისწინება აქტივის შეძენასთან, შექმნასთან, დასრულებასთან ან გაუმჯობესებასთან უშუალოდ დაკავშირებული და დოკუმენტურად დადასტურებული ხარჯები, რომლებიც ზრდის აქტივის ღირებულებას. აქტივის უსასყიდლოდ მიღების შემთხვევაში, მისი შეძენის ფასად მიიჩნევა აქტივის საბაზრო ღირებულება მისი მიღების მომენტში.
როგორ განისაზღვრება 2-წლიანი ფლობის ვადა სპეციფიკურ შემთხვევებში?
საკუთარი ძალებით აშენებული საცხოვრებელი ბინის/სახლის მიწოდება – საკუთარი ძალებით აშენებული საცხოვრებელი ბინის/სახლის მიწოდებისას, ფლობის ვადა აითვლება იმ მომენტიდან, როდესაც იგი დარეგისტრირდა როგორც უძრავი ქონება. მაგალითად, თუ პირმა თავად ააშენა საცხოვრებელი ბინა/სახლი და მალევე გაყიდა, ნამეტი შემოსავალი 5%-ით დაიბეგრება, ხოლო თუ 2 წელი გასულია საკუთრების წარმოშობიდან – საერთოდ გათავისუფლდება.
მიწის სანაცვლოდ მიღებული საცხოვრებელი ბინის/სახლის მიწოდება – თუ ფიზიკურმა პირმა მიწის სანაცვლოდ მიიღო უძრავი ქონება, რომელიც აკმაყოფილებს საცხოვრებელი ბინის/სახლის კრიტერიუმებს და შემდგომ განახორციელა მისი მიწოდება, შეძენის ფასად მიიჩნევა მიწის საბაზრო ღირებულება მისი გადაცემის მომენტში. ამასთანავე, მიწის სანაცვლოდ მიღებული ბინის/სახლის გაყიდვისას 2-წლიანი ვადა არ უნდა აითვალოს მიწის შეძენის დღიდან, რადგან ბინა/სახლი ახალი აქტივია და მისი ფლობის ვადა აითვლება იმ დღიდან, როცა მასზე საკუთრება წარმოიშვა.
მემკვიდრეობის შემთხვევაში კანონი საშუალებას აძლევს ახალ მესაკუთრეს დაამატოს წინა მესაკუთრის ფლობის პერიოდი. კერძოდ, აქტივის საკუთრებაში ფლობის 2-წლიანი ვადის ათვლის მიზნისთვის, გაითვალისწინება ფიზიკური პირის მიერ და იმ მამკვიდრებლის/მჩუქებლის საკუთრებაში ფლობის ვადა ჯამურად, რომლის I რიგის მემკვიდრეც არის ეს ფიზიკური პირი. შესაბამისად, შესაძლებელია I რიგის მემკვიდრემ ქონება მიღებიდან მალევე გაყიდოს და მაინც ისარგებლოს შეღავათით, თუ მამკვიდრებელი და მემკვიდრე, ჯამურად მას ორ წელზე მეტი ხნის განმავლობაში ფლობდნენ.
აქტივის გაყოფა ან გაერთიანება – კანონი პირდაპირ მიუთითებს, რომ მარეგისტრირებელ ორგანოში უფლებრივად ერთ საგნად რეგისტრირებული აქტივის გაყოფის შემთხვევაში მიღებული აქტივის საკუთრებაში ფლობის 2-წლიანი ვადა აითვლება გაყოფამდე არსებული აქტივის საკუთრებაში ფლობის თარიღიდან. ამასთან, თუ ორი ან მეტი აქტივი ერთიანდება და მათგან ერთი ორ წელზე მეტი ხნის განმავლობაში იყო საკუთრებაში, ხოლო მეორე – ნაკლები, თითოეული აქტივი დამოუკიდებლად ფასდება.